文 | 新浪财经 徐苑蕾

　　2021年王石曾公开暗意，万科最警惕的其实是贝壳。而在不久前上海的一风物盘拍卖中，万科的这个潜在挑战者照实抢尽了其他房企的风头——贝壳拿下我方在一线城市的第一块地，并官宣会自主操盘开荒。

　　以房屋交游为基本盘的贝壳，为何作念起了开荒商的营业？近些年，贝壳也曾聚拢堕入亏蚀。2023年贝壳通知“一体三翼”政策升级，其中新增贝好家业务线，但愿凭借本人累积的客户数据执行定制化开荒，向合营方收取办事经管费以拓展收入开首。

　　在用此模式劝服合营方之前，贝壳需要先躬行下场“打样”。不外有行业东谈主士坦言，关于从莫得开荒教育的贝壳来说，地产开荒所靠近的投资运营、融资和销售等推行问题齐是稠密进修。

　　贪念自大，与央企抢地

　　客岁上半年，贝壳的身影就曾出当今北京、广州土拍阛阓，仅仅并未告捷拿地，但其贪念已破裂小觑。

　　说明新浪财经统计，客岁7月以来，贝壳还是动手告捷拿下5块地，分裂位于西安、成齐、杭州、上海，半年技术拿地金额超25亿。以此技术和金额维度盘算推算，贝壳拿地畛域还是与一家微型房企颠倒。

　　尤其是在年底，贝壳厚爱开释出进攻一线城市房地产开荒阛阓的信号。在上海2024年临了一场土拍中，贝壳通过17轮竞价最终以6.97亿元拿下一宗奉贤新城地块，打败的敌手包括央企保利置业和国企象屿。拿地后，贝壳第一技术官宣，将全程自主操盘。

　　贝壳拿地的主体是配置于2023年7月的贝好家。那时，贝壳原COO徐万刚升任集团副董事长，且在贝好家兼任CEO。此外，贝壳还陆续从万科、龙湖等头部房企挖来了不少有着丰富阵势开荒和运营教育的做事司理东谈主。

　　贝壳拿地的时机适逢土拍阛阓的低谷期。广东省住房政策酌量中心首席酌量员李宇嘉暗意，当今许多区域的地盘阛阓已超调，性价比高的地块开动出现。贝壳手脚现款流比较充裕的企业，这时候进场不错捡漏或投资一些价值低估的金钱，这些金钱将来融资的本钱也会比较低。

　　财报而已自大，铁心2024年9月，贝壳货币现款95.77亿元，短期投资436.54亿元，而短期借债仅3.07亿元。举座来看，比拟起许多现款流承压的开荒商，贝壳的资金现象照实乐不雅不少。

　　贝壳与开荒商，将来是敌是友？

　　不外，一直以来，贝壳齐是开荒商关键的渠谈，而如今真的下场一谈抢地，贝壳打的是什么算盘？

　　贝壳对外声称，贝好家定位不是传统房地产开荒，而是数据驱动型住宅开荒办事平台，主要以C2M（从耗尽者到制造者）为理念提供全套居品搞定决策、资金办事以及线上线下的营销办事。说明贝好家的筹划，其筹画客户包括开荒商、代建方以及业主方，并在合营中说明阵势货值按比例收取办事经管费。

　　一位房企营销总坦言，贝好家的业务逻辑其实并不新颖，提供居品搞定决策实质上便是考虑办事，也便是世联行、合富光泽、华夏等机构的传统业务。然则如今头部开荒商齐已自建闇练的客研团队和居品中心，不再需要外包办事。“我方招东谈主最低廉，否则一个粗鄙地盘申报齐得10万-20万。”

　　在该东谈主士看来，关于开荒商而言，贝壳下场拿地最大的利好是分担财务本钱。“要是调解拿地，开荒商颠倒于多了一个金主，何况这个金主还有销售渠谈。这种投资合营也很活泼，大股小股齐不错谈，利润临了说明股比分派。”

　　不外，在用定制化开荒模式劝服合营方之前，贝壳需要先躬行下场“打样”，并采用了成齐、上海手脚自主操盘的教诲场。然则，关于从莫得开荒教育的贝壳来说，地产开荒所靠近的投资运营、融资和销售等推行问题齐是稠密进修。

　　“贝壳和开荒商不是一个赛谈的敌手，两边如故落魄游关系”，前述房企营销总暗意，地产开荒是全链条的，开荒商齐是整建制的闇练团队。贝壳我方开荒回得搭建全新的团队，还得看举座运营能力。李宇嘉则提到，“阛阓需求短暂万变，要是附进居品出现降价促销闲静，那么贝壳阵势预期的现款流和盈利能力就不一定能终了。”

　　盈利能力正在消弱

　　在新址和存量房领域，贝壳在交游端处于结合地位。不外，跟着地产行业参预深度转机期，阛阓交游量大幅下落，贝壳的筹划现象也破裂乐不雅。2020上市往常贝壳终了正向利润，联系词接下来两年即堕入亏蚀。

　　财报数据自大，2021年，贝壳营收达到808亿元，同比增长14.6%，但由于行业多重挑战，公司全年净亏蚀达到5.25亿元。2022年，贝壳营收更是下滑了24.87%至606.69亿元，净亏蚀进一步增多至13.86亿元。

　　在房屋交游低迷的布景下，2021年底，贝壳通知“一体两翼”政策升级。这一政策的中枢是将房产经纪业务手脚“一体”，家装家居和房屋租出手脚“两翼”。2023年7月，贝壳再次将政策从“一体两翼”升级为“一体三翼”，新增一翼便是贝好家。

　　现时来看，“一体三翼”的业务结构照实止住了贝壳收入下滑的趋势。2024年前三季度，贝壳的存量房业务和新址业务收入均出现10%摆布的同比降幅，然则“三翼”业务收入则同比增长77%，收入占比进一步提高到36%，使得贝壳总收入同比增长了8.27%至623.32亿元。

　　不外尽管收入依然保抓增长，然则近一年来贝壳的盈利能力却抓续消弱。一方面，新址业务利润孝顺较低，存量房业务的利润率也因佣金让利而下落。另一方面，由于家装家居业务的延伸，用度率赫然高潮。2024年前三季度，贝壳营业利润为27.54亿元，同比下落44.59%，净利润为34.95亿元，同比下落32.97%。

　　当下，贝壳靠近着估值和盈利下行压力，在稳住基本盘业务的基础上，贝壳需要不绝深挖“三翼”的价值，从而评释注解本人的组织能力与公司价值。

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